Ancla de mercado (Pereira, 2026). m² usado estrato 6 ≈ $3,33M · estrato 5 ≈ $2,77M. Obra nueva premium con amenidades se vende con prima → realista $4,5–5,5M/m² en el tope del mercado. Los supuestos vienen precargados en una zona defendible; ajústalos a tus cotizaciones reales. Todo en pesos colombianos (COP).
1 · Supuestos del proyecto
Edita los campos. Los que están en clave mueven más el resultado.
2 · Resultado — Modelo de venta
Vender el 100% de las unidades.
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Composición del precio de venta (por m²)
Cuánto de cada m² vendido se va a costo vs. utilidad.
3 · Modelo de renta — el ángulo del inversionista extranjero
La ganancia real de Aurora está aquí: renta corta (hospitality) sobre las amenidades. Esto es lo que mide un inversionista en renta → cap rate.
Supuestos de renta (por unidad)
Retorno para quien compra 1 unidad
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Cómo leerlo para inversionistas. Si el precio de equilibrio del m² queda por encima de $5,5M, el modelo de solo-venta es frágil en Pereira → la tesis se sostiene en renta + valorización (cap rate + POT), no en flipear. Si el equilibrio baja de ~$4,5M, también funciona vender. Palancas para mejorarlo: subir densidad (más m² vendible por m² construido = bajar el factor), afinar el costo de obra con cotización real, o posicionar precio como producto ícono internacional.