La sucesión de tu padre, Iván Delgado, concentra tres lotes contiguos en una de las mejores zonas de expansión de Pereira: junto a San José de las Villas y el Condominio Altos de Pindana, con desarrollos consolidados alrededor. No es "un lote": es plataforma para un masterplan por fases.
Lote 2 · Matr. 290-222048
15.945 m²
Lote 3 · Matr. 290-222049
19.965 m²
Lote 4 · Matr. 290-222050
66.264 m²
Total sucesión
~10,2 ha (102.174 m²)
Titularidad (sucesión en proceso)
Mamá50%
Hermana25%
Andrés25%
Tu 25% no controla el suelo por sí solo → el desarrollo exige alineación familiar y un vehículo legal que reciba el aporte del lote.
Condicionantes del predio (linderos)
Vía POT proyectada "Linares y El Caucho" cruza el sector → afecta la parte urbanizable.
Áreas de cesión ya identificadas en el desenglobe.
Colinda con Hacienda Corozal y condominios existentes.
02
La tesis
Qué vamos a construir
Un edificio insignia sobre el Lote 2 que fije la marca Casa Aurora y funcione como imán de inversionistas. El resto del suelo (Lotes 3 y 4) se valoriza con el ícono ya en pie y financia las fases siguientes.
Sostenibilidad
EDGE
Alta eficiencia certificada, conectado a red. El sello más rentable/viable en Colombia.
Tecnología
Domótica total
Automatización por unidad + áreas comunes. CCTV, control de acceso y alarmas con IA.
Inversionista en renta. Modelo mixto (venta + renta corta) a validar con el mercado.
03
Antes de soñar planos
Los dos semáforos rojos
Nada de lo demás avanza en firme hasta resolver estos dos frentes. Son el foco real de los primeros meses.
1 · La sucesión
El título sigue a nombre de Iván Delgado y la sucesión está en proceso. Sin liquidarla no se puede vender, hipotecar ni aportar el lote a un proyecto. Es el cuello de botella #1.
2 · La norma urbana (POT)
El POT de Pereira define todo: uso permitido, tratamiento, índices de ocupación y construcción, altura máxima y densidad. Sin la consulta de norma, cuántos pisos y unidades caben es especulación.
04
El camino
Hoja de ruta por fases
Masterplan de las 10 ha, con el edificio ícono arrancando en el Lote 2. Los tiempos se traslapan; los meses son estimados desde hoy (sep-2026).
Fase 0Mes 0–8
Cimientos legales y de suelo
Objetivo: tener el título saneado y las reglas del juego claras.
Liquidar la sucesión: partición y adjudicación (títulos saneados).
Acuerdo familiar de desarrollo (mamá, hermana, tú).
Definir el vehículo: SAS "Casa Aurora" y/o fiducia inmobiliaria para recibir el aporte del lote.
Consulta de norma urbana / certificado de uso de suelo (Planeación Pereira).
Levantamiento topográfico georreferenciado + estudio de suelos preliminar.
Disponibilidad de servicios: acueducto, alcantarillado, energía.
✓ Hito: puedes disponer legalmente del Lote 2
Fase 1Mes 4–12
Prefactibilidad y masterplan
Objetivo: saber qué, cuánto y para quién — con números.
Masterplan conceptual de las 10 ha por fases.
Estudio de mercado: venta vs. renta, ticket real, comprador extranjero / nómada digital.
Prefactibilidad financiera del edificio ícono (Lote 2).
Programa arquitectónico + concepto de sostenibilidad (EDGE, energía, agua).
Concepto de domótica y seguridad IA.
✓ Hito: decisión Go / No-Go respaldada en datos
🎂 Enero 2028 — cumples 50. Aquí estarás gestionando activamente tu primer proyecto: sucesión resuelta, masterplan en mano y el ícono en diseño / estructuración. El sueño no es "entregado a los 50", es "liderándolo a los 50" — y vas en tiempo.
Radicación de licencia de construcción en curaduría urbana.
Estructuración fiduciaria (patrimonio autónomo) + presupuesto y programación de obra.
Definir la estructura de inversión: cómo y con qué retorno entran los inversionistas.
✓ Hito: licencia aprobada + fiducia constituida
Fase 3Mes 18–30
Estructuración financiera y preventa
Objetivo: alcanzar el punto de equilibrio.
Marca, sala de ventas, renders y showroom del apartamento modelo.
Captación de inversionistas ancla + compradores en preventa.
Crédito constructor pre-aprobado con banco.
✓ Hito: punto de equilibrio → arranca obra
Fase 4Mes 30–54
Construcción
Objetivo: levantar el ícono con calidad impecable.
Gerencia de proyecto + interventoría independiente.
Obra del edificio insignia (Fase 1 del masterplan).
Instalación de sistemas EDGE, domótica y seguridad.
✓ Hito: obra terminada y recibida
Fase 5Mes 52–60
Entrega, escrituración y renta
Objetivo: el activo entregado, escriturado y produciendo.
Constitución de propiedad horizontal + entregas.
Escrituración a compradores e inversionistas.
Montaje del modelo de renta (administración tipo hospitality para el inversionista extranjero).
✓ Hito: Fase 1 entregada y rentando
Fase 6 +Reinversión
Fases siguientes del masterplan
Objetivo: convertir el ícono en un legado.
Desarrollo de los Lotes 3 y 4 con la plusvalía y el track record generados.
Marca Casa Aurora consolidada en el Eje Cafetero.
05
Dimensionar el potencial
Cuántas unidades caben (marco)
El número de apartamentos no se adivina: se calcula desde la norma. Esta es la fórmula; los índices reales los entrega la consulta POT de la Fase 0.
Área bruta Lote 215.945 m²
− Cesiones (vías, verde, equipamiento) · % según POT→ área útil
× Índice de construcción · según POT→ m² vendibles
÷ Área promedio por unidad→ Nº de unidades
× Ticket $1.500 M= Ventas potenciales
Ejemplo ilustrativo (NO es un cálculo real): si tras cesiones quedan ~9.500 m² útiles, con índice de construcción 2,0 → ~19.000 m² vendibles ÷ 90 m²/apto ≈ ~210 unidades en el conjunto. Con índices y altura reales del POT esta cifra cambiará. Sirve solo para ilustrar el orden de magnitud.
06
Empezar ya
Los primeros 90 días
Mes 1
Legal · Familia
Reunión familiar: alinear la visión de desarrollar (mamá + hermana).
Abogado de sucesiones: diagnóstico y ruta para liquidar.
Reunir escrituras, certificados y paz y salvos.
Mes 2
Suelo · Norma
Consulta de norma urbana en Planeación de Pereira (uso e índices del Lote 2).
Cotizar levantamiento topográfico y estudio de suelos.
Verificar disponibilidad de servicios públicos.
Mes 3
Negocio · Vehículo
Borrador del acuerdo familiar de desarrollo (aporte del lote vs. participación).
Asesoría fiduciaria/societaria: SAS vs. fiducia inmobiliaria.
Encargar el estudio de mercado (venta vs. renta / comprador extranjero).
07
Con quién
Equipo a conformar
Tú eres el promotor y gerente del proyecto. Alrededor, un equipo por especialidad — la mayoría contratado por fase, no en nómina.
Abogado de sucesionesLiquidar la herencia
Abogado inmobiliario/societarioVehículo y contratos
Arquitecto diseñadorProyecto e imagen
Especialista EDGECertificación sostenible
Gerente financieroModelo y fiducia
Topógrafo + geotecnistaSuelo y linderos
Integrador domótica/seguridadTecnología del edificio
Corredor / comercializadorPreventa e inversionistas